就在地产专家建议开发商进军南京豪宅市场应慎行时，上周朗诗国际街区(社区)开盘，其200平方米的大户型单价已飙升至1.7万元/平方米左右，虽然总价锁定在350万元/套左右，但当日所推的20余套大户型房源被争抢一空。同时，报价2.1万元/平方米的金鼎湾(社区)国际目前预订客户已逾200位。几家热销几家愁，南京高端住宅市场的客户群有多大？这潭水到底有多深？市场本身似乎正试图给出自己的答案。

　　高端住宅市场冰火两重天

　　上周四（5月15日）推出南园两栋住宅的朗诗国际街区又上演了一场逆势热销。南京网上房地产显示，截止到5月21日，朗诗国际街区已攀升至本月全市销售排行榜的第6位，共售出170套。热销本身并不奇怪，怪的是，该楼盘总价350万/套以上，属于业内忧声甚高的顶级产品竟供不应求。据朗诗地产相关负责人介绍，开盘当日朗诗国际街区推出户型面积从80-200平方米不等，销售结果是“两头热”，即80余平方米的小户型热销和200平方米的豪华户型供不应求。

　　公开报出2.1万元/平方米单价的金鼎湾国际也显示出了热销势头。据悉，开盘在即的金鼎湾，至上周末时前往该盘售楼处交纳诚意金的客户已不下200位。

　　是否真热尚待检验，有业内人士提出，最终成交结果出炉前，前期交纳诚意金、认购阶段的客户随时都有可能失效，真正的热销要看最终买卖合同签订情况。

　　这一质疑的缘起与前期南京几家高档楼盘的销售不畅有关。4月初，南京某叠加式住宅正式开盘，这一定位高档的楼盘此前被预测将卖出1.8万元/平方米的高价，不过开盘后有人士称以1.5万元/平方米甚至更低的价格也能买得到；河西某楼盘也是率先面世的大户豪宅，该盘总价300万左右的大宅面世时首度被认购了40余套，后发生了数套退房。

　　关键看产品是否有吸引力

　　南京大学社会学系主任周晓虹将能负担得起高端住宅消费、年收入在百万以上的人士称为经济精英，他们约占社会人口总数的3%。这一类人的消费习惯和投资习惯较难琢磨。若从朗诗或金鼎湾等楼盘终端观察，此类对高端人士有较大吸引力的楼盘都有其强烈的自身特色。金鼎湾掌握着地处新街口的地段王牌，朗诗国际街区则是恒温、恒湿、恒氧的科技节能住宅。

　　实际上，锋尚、朗诗的成功也使越来越多的后来者蜂拥而至。包括城开、交通、斯亚等在内的房企都有可能在其新项目内进行科技节能住宅的深度探索，当然也无一例外均是豪宅。在东南大学房地产经营管理系从教多年的吴翔华担心的是，“第一个进入市场的是A，后来者则只能是B、C或D了”，并非只要瞄准科技节能就能无往而不胜。吴翔华认为，豪宅能否被市场接受，关键在于产品自身是否有吸引力。

　　在东凯置地董事长沈和连的口中，他将这一吸引力归结为城市资源、山水资源、人文资源和产品附加值等多重概念。城市资源具体指商圈、配套、周边居住生活档次等；山水资源即住宅是否有依傍山川流水之幽；产品附加值即住宅在满足传统的居住功能本身外，附加服务与功能的独特性。